Anfechtung des Anfangsmietzinses – Wann ist eine Liegenschaft als alt zu betrachten?

Claude Monnier, Notar und Rechtsanwalt
Kathrin Häcki, Rechtsanwältin LL.M.

Mit dieser Frage hat sich das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 18. September 2018 (BGE 4A_400/2017) auseinandergesetzt.

Ein Mieter kann einen missbräuchlichen Anfangsmietzins anfechten, wenn sich der Mieter aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem Mietzins, den der vorherige Mieter für die gleiche Sache bezahlt hat, erheblich erhöht hat.

Die Zulässigkeit der Anfangsmiete bemisst sich dabei nach der absoluten Methode, mit der in der Praxis überprüft wird, ob die Miete dem Vermieter im Hinblick auf die von ihm zu tragenden Kosten oder im Hinblick auf die Marktpreise keine übermäßige Rendite bringt. Bei der Anwendung der absoluten Methode sind die beiden absoluten Kriterien – kostenabhängige Miete (d.h. Nettorendite) und marktabhängige Miete (d.h. Vergleichsmieten in der Gemeinde oder Nachbarschaft) voneinander unabhängig und schliessen sich deshalb gegenseitig aus. Somit kann das auf einer konkreten und individuellen Kostenberechnung (d.h. der Nettorendite) basierende Kriterium nicht mit marktbezogenen Faktoren, wie z.B. einem objektiven Wert des Gebäudes, vermischt werden. Dabei hat die Berechnung der Nettorendite grundsätzlich Vorrang gegenüber einer marktabhängigen Betrachtung der Miete. Dies gilt indes nicht für ältere Gebäude. Vielmehr ist hier die Rangfolge der absoluten Kriterien gerade umgekehrt, d.h. das Kriterium der üblichen Miete in der Gemeinde oder Nachbarschaft hat Vorrang gegenüber dem Kriterium der Nettorendite. Ob eine Liegenschaft als alt zu betrachten ist oder nicht, kann somit betreffend Zulässigkeit der Anfangsmiete entscheidend sein.

Im Entscheid vom 18. September 2018 (BGE 4A_400/2017) legte das Bundesgericht nun fest, ab welchem Alter eine Liegenschaft als alt zu betrachten ist. Der Vermieter hatte die Liegenschaft, in welcher sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, am 16. Dezember 1982 erworben und 1997 renoviert. Gemäss Darstellung des Vermieters wurde die Liegenschaft 1974, nach der Darstellung der Mieter zwischen 1971 und 1980 erbaut. Mietbeginn war der 1. Oktober 2014.

Gemäss bisheriger Rechtsprechung hat sich das Bundegericht nicht zu einer klaren Zahl geäussert. Immerhin war klar, dass Liegenschaften nur als alt gelten wenn sie vor „mehreren Jahrzehnten“ erbaut worden sind.

Im vorliegenden Entscheid hielt das Bundesgericht nun erstmals ausdrücklich fest, dass eine Liegenschaft als alt zu betrachten sei, sofern sie mindestens 30 Jahre vor dem Beginn des Mietverhältnisses erbaut oder erworben wurde.