Gültigkeit einer im Jahre 1994 unter altem Recht vorgemerkten Vereinbarung betreffend Heimfallsentschädigung

Claude Monnier, Notar und Rechtsanwalt

Anfang dieses Jahres hat sich das Bundesgericht (BGE 5A_178/2017 / Urteil vom 12. Januar 2018) mit der Wirkung einer Vormerkung betreffend Heimfallsentschädigung bei Abänderung eines Baurechtsvertrages und der sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen der Vertragsauslegung auseinandergesetzt.

Im vorliegenden Fall hatte das Bundesgericht zu entscheiden, inwiefern sich die Vormerkung der Vereinbarungen über die Heimfallsentschädigung auf spätere Änderungen des Baurechtsvertrages (inklusive Änderungen der Baurechtsfläche) auswirkt. Konkret war zwischen den Parteien seit 1994 vereinbart, dass der Eigentümer des Bodens bei Ablauf des Baurechtes keine Entschädigung für heimfallende Bauten zu leisten habe, soweit diese nicht ohnehin zurückgebaut werden müssen.

Verschiedene Änderungen des Baurechtsvertrages (letztmals 2005) und verschiedene Handänderungen und weitere Vereinbarungen zwischen Grundeigentümer und Baurechtsnehmern hatten insbesondere auch die Ausdehnung der Baurechtsfläche zum Gegenstand. Die Bestimmungen betreffend den Heimfall wurden im Grundsatz nie abgeändert, respektive es wurde jeweils auf den Vertrag 1994 verwiesen. Die letzte Baurechtsnehmerin stellte sich in der Folge auf den Standpunkt, die Vormerkung der Bestimmungen über den Heimfall würden dinglich nur die ursprüngliche Baurechtsfläche betreffen und habe für spätere Änderungen, insbesondere für Flächen um welche das Baurecht erweitert worden sei und welche sie betreffe, keine dingliche Wirkung und gelte somit für ihre, auf diesen erweiterten Flächen erstellen Bauten nicht. Es fehle hier an einer ausdrücklichen, vom Gesetz (Art. 779a ZGB) vorgesehenen, öffentlichen Beurkundung der Bestimmungen über den Heimfall. Der blosse Verweis auf die frühere Regelung sei ungenügend. Da es zwischen 1994 und 2005 zu diversen Handänderungen seitens der Baurechtsnehmerin kam, war die Verbindlichkeit der vertraglichen Bestimmungen für eine spätere Erwerberin Gegenstand der klägerischen Beschwerde.

Das Bundesgericht bestätigte in seinem Urteil die Entscheidungen der kantonalen Gerichtsinstanzen. Massgebend war insbesondere die Tatsache, dass die 1994 gültig vereinbarte und im Grundbuch auf dem Bodengrundstück vorgemerkte Regelung nachwievor formell gültig sei, unabhängig von späteren Änderungen der Baurechtsfläche. Die einmal im Grundbuch vorgemerkte Vereinbarung sei einerseits infolge Vormerkung auf dem Bodengrundstück, andererseits aufgrund expliziter Verweise in den entsprechenden Verträgen übernommen worden und habe sich auf spätere Flächenerweiterungen ausgedehnt. Eine erneute ausdrückliche Vereinbarung dieser Heimfallsbestimmungen erübrige sich deshalb.

Bei Durchsicht des Entscheides stellt man unschwer fest, dass gerade in komplizierten Baurechtsverhältnissen die rechtliche Situation insbesondere auch betreffend früherer Verträge und deren Weitergeltung eingehend geprüft werden muss. Es empfiehlt sich allenfalls den Wortlaut eines Baurechtsvertrages einer vollständigen Revision zu unterziehen (ohne das Baurecht aufzuheben) statt einfach auf alte Bestimmungen zu verweisen und diese ohne Prüfung weiter gelten zu lassen. Zudem ist festzuhalten, dass auch „alte“ Eintragungen im Grundbuch immer geprüft werden müssen. Nur in Ausnahmefällen, wenn Vereinbarungen infolge veränderter tatsächlicher Verhältnisse „unmöglich“ geworden sind oder infolge Befristung keine Gültigkeit mehr haben, fallen diese Eintragungen von selber dahin.

Rechtsgebiete: Raumplanungs- und Baurecht, Sachenrecht (Eigentum, Besitz, Nachbarschaft etc.)