Untergemeinschaften im Stockwerkeigentum
Celine Krebs, MLaw, Rechtsanwältin und Notarin, Maxi Müller, MLaw,
beide Häusermann + Partner, Bern
Stockwerkeigentum lässt sich vielseitig kombinieren. Bilden z.B. mehrere eigenständige Mehrfamilienhäuser eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, so kann sich die Bildung von Untergemeinschaften für die einzelnen Häuser als durchaus sinnvoll erweisen, da auf diesem Weg die gemeinsamen Interessen der Stockwerkeigentümer der einzelnen Mehrfamilienhäuser besser gewahrt werden können. Doch wie weit gehen die Kompetenzen solcher Untergemeinschaften?
Eine Untergemeinschaft kann insbesondere wie folgt begründet werden:
- Durch eine Bestimmung im Begründungsakt des Stockwerkeigentums;
- Im Reglement;
- Durch einen nachträglichen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung.Die Entscheidungskompetenz der Untergemeinschaft ist jedoch nicht grenzenlos und es können der Untergemeinschaft nicht alle Kompetenzen übertragen werden. Die oberste Gewalt liegt nach wie vor bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft, deren zwingende Zuständigkeiten nicht von der Untergemeinschaft unterwandert werden dürfen.
- Als Beispiele von Aufgaben, welche der Untergemeinschaft nicht übertragen werden können, sind zu nennen:
- Bei der Bildung von Untergemeinschaften ist es wichtig, dass geregelt wird, für welche Bereiche des Hauses und für welche Entscheidungen die Untergemeinschaft zuständig sein soll. Folgende gemeinschaftliche Teile werden oft der Bewirtschaftung einer Untergemeinschaft übertragen: Waschküche, Heizung, Eingangsbereich, Aufzug, Gartensitzplatz etc. Die Untergemeinschaft kann insbesondere deren Benutzung regeln, Dekorationsgrundsätze festlegen oder über die Benutzungsgebühren abrechnen.
- Betreibung eines säumigen Stockwerkeigentümers;
- Führung von Prozessen;
- Verfügung über die gemeinschaftlichen Teile, wie bspw. das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade;
- Anordnung sämtlicher baulicher Massnahmen.Die Anordnung von baulichen Massnahmen durch eine Untergemeinschaft ist möglich, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Untergemeinschaft hat kein eigenes Vermögen. Gemeinschaftliche Teile gehören zwingend allen Stockwerkeigentümern und nicht nur jenen der betreffenden Untergemeinschaft. Am Beispiel von mehreren Mehrfamilienhäusern als eine Stockwerkeigentümergemeinschaft sei aufgezeigt, dass dies bedeutet, dass bspw. die Fassade der Mehrfamilienhäuser zwingend allen Stockwerkeigentümern gemeinsam gehören und nicht nur den Stockwerkeigentümern des jeweiligen Mehrfamilienhauses (Untergemeinschaft).
- die Substanz der gemeinschaftlichen Teile wird nicht tangiert,
- das äussere Erscheinung des Gebäudes bzw. des gemeinschaftlichen Teils wird nicht verändert und
- durch die geplante bauliche Massnahme werden keine anderen gemeinschaftlichen Teile und/oder Sondernutzungsrechte (bspw. ein ausschliessliches Benutzungsrecht an einem Gartensitzplatz) berührt.
- Eine Auflösung der Untergemeinschaft ist jederzeit auf demselben Weg möglich, wie deren Begründung.
Die rechtliche Ausgestaltung von Untergemeinschaften im Stockwerkeigentum ist kein leichtes Unterfangen. Damit ein erfolgreicher Fortbestand einer Untergemeinschaft innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft und somit ein friedliches Zusammenleben der Stockwerkeigentümer erreicht werden kann, braucht es eine differenzierte Regelung.
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Rechtsgebiete: Immobilienrecht, Sachenrecht (Eigentum, Besitz, Nachbarschaft etc.)