Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Beim Mietzins geht es in der Regel um hohe Beträge. Bezahlt der Mieter einen oder sogar mehrere Mietzinse nicht, können sich schnell erhebliche Zahlungsausstände anhäufen, die allenfalls nicht mehr oder nur noch teilweise erhältlich gemacht werden können. Ist das Mietobjekt mit hohen Hypotheken belastet, kann der Vermieter schnell in finanzielle Bedrängnis geraten. Vermieter haben deshalb ein grossen Interesse daran, zahlungsunwillige oder -unfähige Mieter schnell aus der Wohnung oder dem Haus zu bekommen.

Vorgehen bei Zahlungsrückstand

Das Gesetz sieht in Art. 257d OR für solche Fälle die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung des Mietobjektes vor. An die ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsverzug stellen das Gesetz und die Gerichte hohe formale Anforderungen. Diese gilt es genau zu beachten, ansonsten die Kündigung schnell einmal ungültig und damit anfechtbar wird. Gerade wenn der Mieter nicht zahlt, ist es umso ärgerlicher für den Vermieter, wenn er wegen einem formalen Fehler noch einmal Zeit verliert.

Folgende Voraussetzungen sind zu beachten:

• Zahlungsverzug des Mieters

Der Mieter muss sich in Zahlungsverzug befinden. In aller Regel sehen Mietverträge vor, dass Mietzinse und Nebenkosten monatlich im Voraus oder auf den ersten Tag jedes Monats zu bezahlen sind – spätestens dann muss das Geld auf dem Bankkonto des Vermieters eingegangen sein. Erfolgt die Überweisung später, ist der Mieter mit der Zahlung im Verzug.

• Setzen einer Zahlungsfrist mit gleichzeitiger Kündigungsandrohung

Nach Eintritt des Zahlungsverzug des Mieters muss der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Die Zahlungsaufforderung muss klar und deutlich abgefasst sein und darf nur fällige Mietzinse betreffen. Da der Vermieter sowohl für die Zustellung der Kündigung als auch das Einhalten der Fristen die Beweislast trägt, sollte das betreffende Schreiben unbedingt per eingeschriebenen Brief erfolgen.

• Kündigung nach Ablauf der 30-tägigen Frist

Bei Ausbleiben der Zahlung innert der verlangten Frist kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Wichtig: Erst wenn die mit der Zahlungsaufforderung gewährte 30-tägige Frist abgelaufen ist, darf der Vermieter kündigen. Vorher versendete Kündigungen sind grundsätzlich unwirksam. Die Zahlungsfrist beginnt einen Tag nach Empfang der Zahlungsaufforderung. Massgebend ist der Tag, an dem der Mieter die Mahnung tatsächlich in Empfang nimmt. Bei nicht abgeholten eingeschriebenen Sendungen, gilt sie am letzten Tag der siebentätigen Abholfrist als zugestellt, selbst wenn dieser Tag auf einen Samstag oder Sonntag fällt.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter muss ein vom Kanton bewilligtes Formular verwenden. Bei sog. Familienwohnungen muss beiden Ehepaaren sowohl die Mahnung als auch Kündigung separat zugestellt werden, auch wenn nur eine Person den Vertrag unterschrieben hat. Auch die Kündigung sollte aus Beweisgründen eingeschrieben verschickt werden.

Ausweisung des Mieters

Weigert sich der Mieter nach Ablauf der 30-tägigen Kündigungsfrist die Mietsache zu verlassen, so kann der Vermieter ihn gerichtlich ausweisen lassen. Die Ausweisung besteht in der gerichtlichen Verpflichtung, die Mietsache zu räumen, verbunden mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt. Da ein Ausweisungsverfahren mit erheblichen Kosten verbunden ist, muss vorhergehend sorgfältig geprüft werden, ob alle formellen Anforderungen genau eingehalten wurden und daher das Mietverhältnis tatsächlich zu Ende gegangen ist.

Rechtsgebiete: Allgemeines Vertragsrecht, Mietrecht, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht