Werkvertrag, Mängelbehebung gemeinschaftlicher Bauteile im Stockwerkeigentum

Claude Monnier, Notar und Rechtsanwalt

Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid vom 18. September 2018 (4A_71/2018) seine 30 jährige Rechtsprechung zur Geltendmachung von Mängelrechten des Stockwerkeigentümers an gemeinschaftlichen Bauteilen korrigiert.

Der Entscheid BGE 114 II 239 (vom 11. Oktober 1988) ist in der Lehre auf heftigen Widerstand gestossen. Im Entscheid vom Oktober 1988 wurde entschieden, dass der Stockwerkeigentümer die Geltendmachung seiner Mängelrechte am gemeinschaftlichen Eigentum gegenüber dem Unternehmer nur quotenmässig geltend machen könne. Soweit ihm (oder der Verwaltung) die Mängelrechte nicht von den anderen Stockwerkeigentümern abgetreten worden seien, müsse er den Mangel auf eigene Kosten beheben. Die so getätigten Investitionen könne er anschliessend bei den anderen Eigentümern als Stockwerkeigentümerbeitrag zurückfordern.

Es liegt auf der Hand, dass ein solches Vorgehen höchst unpraktikabel ist und zudem Unternehmer begünstigt, da allenfalls Teile der Mängelbeseitigungskosten nicht vom Unternehmer getragen werden müssen. Häufig ist der Verkäufer gleichzeitig der Werkunternehmer und kann somit Mängelbeseitigungsansprüche an gemeinsamen Bauteilen, zumindest solange er selber auch Stockwerkeigentümer ist, verhindern.

Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichts beseitigt diese nicht zufriedenstellende Situation. Der Unternehmer, der vertraglich die Erstellung einer Stockwerkeinheit übernimmt, ist dem Besteller gegenüber zur Ablieferung des mängelfreien Werkes auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigentümern ebenfalls zur Nutzung zustehen. Das Bundesgericht stellt explizit fest, dass der Nachbesserungsanspruch unteilbar ist und jeder einzelne Stockwerkeigentümer seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben kann, wenn diese Ansprüche gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen. Offen bleibt die Frage, ob bei vertraglichen, nicht gleich lautenden Gewährleistungsansprüche auch identische Mängelbehebungsansprüche bestehen. Dies vorausgesetzt, wird sich aber das rechtliche Vorgehen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft bei Vorliegen von Baumängeln deutlich vereinfachen.